Firmele de avocatură își freacă mâinile de mulțumire: Liberalizarea pieței terenurilor agricole va aduce o avalanșă de procese
agrointeligenta.ro -
Liberalizarea pieţei terenurilor agricole va aduce noi procese colective prin care proprietarii vor cere rezilierea contractelor de arendă. Avocații anunță că deja au semnale din piaţă, din partea proprietarilor care s-au constituit în asociaţii. Posesorii terenurilor date în arendă sunt nemulţumiţi de faptul că primesc foarte puţin din producţie şi nu le pot lucra.
Liberalizarea pieţei terenurilor agricole după data de 1 ianuarie ar putea genera un nou val de procese colective prin care posesorii de terenuri date în arendă vor cere rezilierea contractelor, fie că sunt pe termen nedeterminat, fie limitat, a afirmat Marius Coltuc, fondator al Casei de Avocatură Coltuc.
„Avem deja solicitări din partea proprietarilor de terenuri agricole, care ne cer informaţii privind posibilitatea rezilierii contractelor de arendă. Motivul este cât se poate de simplu: proprietarii terenurilor agricole sunt nemulţumiţi de cantitatea din producţie pe care o primesc, spunând că este foarte mică, şi de faptul că din cauza acestor contracte de arendă nu le pot lucra, astfel încât să obţină profit. În plus, ştiu că, după liberalizarea pieţei terenurilor agricole, preţul terenurilor va creşte şi preferă să-l vândă, eventual unor cetăţeni străini, decât să le ţină ocupate de arendaşi”, a declarat avocatul.
Toate contractele de arendă pot fi reziliate
Acesta a explicat că toate contractele de arendă pot fi reziliate, fie că sunt pe termen nelimitat, fie limitat. „Dacă arenda este făcută pe perioadă nedeterminată, rezilierea se poate face oricând. Arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul”, a explicat specialistul.
După caz, poate fi invocat faptul că arendaşul a schimbat categoria de folosinţă a terenului arendat fără acordul prealabil dat în scris de către proprietar şi cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare. „Proprietarul îl poate informa pe arendaş asupra acestui fapt şi îl poate chema în instanţă pentru reziliere”, a mai spus Coltuc, precizând că un alt motiv de chemare în judecată îl poate constitui faptul că nu s-a acordat nicio redevenţă.
Caracterul executoriu
Pe de altă parte, contractele de arendă încheiate în formă autentică, precum şi cele înregistrate la consiliul local constituie, în condiţiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract. „În acest caz, proprietarul poate cere direct executarea silită a arendaşului, fără intervenţia instanţei. La fel şi în cazul în care arendaşul a subarendat, total sau parţial. Potrivit art. 1847 din Noul Cod Civil – Interdicţia subarendării, nu sunt permise oficiile de arendaşi, subarendarea totală sau parţială fiind interzisă, sub sancţiunea nulităţii absolute. Rezilierea poate fi cerută instantaneu”, a afirmat specialistul.
Proprietarii pot opta pentru a nu înnoi contractul de arendă
Proprietarii de terenuri trebuie să ştie că se poate reînnoi de drept contractul de arendă, a mai spus Coltuc. „Contractul de arendă se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat co-contractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an. Dacă durata contractului de arendă este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii prevăzute la alin. (1) se reduc la jumătate. Proprietarii trebuie să ştie că, în cazul în care nu doresc reînnoirea contractului, trebuie să depună notificarea în termenul legal”, a explicat avocatul.
Atenţie la dreptul de preempţiune al arendaşului
Proprietarii terenurilor date în arendă trebuie, de asemenea, să ştie că arendaşul are drept de preempţiune la cumpărarea terenului, lucru de care se va ţine cont şi în cazul rezilierii şi ulterior a vânzării terenului. „Dacă proprietarii cer rezilierea contractului de arendă pentru a-l vinde ulterior, trebuie să ţină cont de dreptul de preempţiune al arendaşului”, a afirmat av. Marius Coltuc.
Contractul încetează dacă arendaşul intră în insolvenţă
Un alt aspect pe care ar trebui să-l urmărească proprietarii de terenuri date în arendă priveşte eventualitatea în care arendaşul a intrat în faliment sau în insolvenţă, situaţie în care contractul de arendă încetează. „Trebuie verificat dacă arendaşul este în insolvenţă. Se poate verifica pe portal.just.ro sau la tribunalul de la sediul arendaşului”, a încheiat Coltuc.
Guvernul a aprobat vânzarea terenurilor către persoane fizice
Guvernul a aprobat, la 20 noiembrie, proiectul de lege care stabileşte că arendaşii, vecinii, tinerii fermieri, până în 40 de ani, şi statul vor avea drept de preempţiune la cumpărarea terenurilor agricole în faţa persoanelor fizice străine, începând cu 1 ianuarie 2014, şi a trimis documentul la Parlament.
Conform Tratatului de aderare la UE, România s-a angajat ca la 1 ianuarie 2014 să liberalizeze piaţa funciară, astfel încât cetăţenii străini, persoane fizice, din comunitatea europeană să poată cumpăra fără restricţii terenuri agricole.
Astfel, dreptul de preempţiune la cumpărarea unui teren agricol, existent în prezent doar pentru cei care arendează suprafaţa respectivă, a fost extins la vecini, pentru a încuraja formarea de suprafeţe agricole mari, la tinerii fermieri, până în 40 de ani, în vederea întineririi mediului rural, şi la stat, reprezentat prin Autoritatea pentru Administrarea şi Reglementarea Pieţei Funciare.
Autoritatea pentru Administrarea şi Reglementarea Pieţei Funciare se va forma în urma reorganizării şi extinderii atribuţiilor Agenţiei Domeniilor Statului, însă proiectul de lege nu stabileşte situaţiile în care statul ar putea exercita dreptul de preempţiune la vânzarea unui teren agricol către un cetăţean străin.
Persoanele care vor dori să vândă terenuri agricole vor face un singur drum la primărie, unde vor informa că au o ofertă de cumpărare, iar în termen de 30 de zile autorităţile locale vor trebui să afişeze această ofertă şi să ceară celor cu drept de preempţiune un aviz de vânzare.
După expirarea celor 30 de zile, în lipsa unor avize, se consideră că e vorba de o aprobare tacită, iar tranzacţia va putea avea loc.
Actul normativ mai stabileşte că cetăţenii din afara UE vor putea dobândi terenuri doar în situaţia în care deţin drept de reşedinţă într-un stat comunitar sau între UE şi ţara lor de origine există tratate de reciprocitate în domeniu sau acorduri de liber schimb.
Sursa: Curierul Național
