Vânzarea terenurilor agricole din apropierea granițelor – aproape imposibilă!
Violina Gorcinschi -
Georgiana Bălan, Avocat Senior Coordonator D&B David și Baias, a emis o opinie în ceea ce privește regimul juridic al terenurilor agricole din apropierea granițelor, având în vedere că tranzacționarea acestora prezintă blocaje legale. În opinia avocatei, legislația în acest caz ar trebui modificată, pentru a facilita vânzarea terenurilor agricole extravilane din apropierea granițelor.
„Regimul juridic al terenurilor agricole situate în extravilan, mai ales cele aflate la mai puțin de 30 km de granițele României, a generat numeroase dezbateri în ultima vreme, din cauza faptului că proprietarii și investitorii sunt adesea descurajați de complexitatea procesului de vânzare. O întrebare frecventă este dacă aceste terenuri sunt, în esență, netranzacționabile, având în vedere restricțiile și condițiile legale aplicabile.
Terenurile agricole din apropierea granițelor. Context legal: restricții și proceduri
Legea nr. 17/2014 reglementează vânzarea terenurilor agricole din extravilan, stabilind drepturi de preempțiune și alte cerințe administrative stricte pentru vânzarea acestora.
În cazul terenurilor aflate la mai puțin de 30 km de graniță sau de țărmul Mării Negre, tranzacțiile sunt condiționate de obținerea unor avize suplimentare de la Ministerul Apărării Naționale (MApN) și Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale (MADR). Mai mult, de emiterea avizului MApN depinde chiar valabilitatea vânzării, care în lipsa acestuia este afectată de nulitatea absolută.
Potrivit Normelor Metodologice de aplicare a Legii 17/2014, pentru a obține avizul de la MApN, este necesar ca vânzătorul să prezinte, în prealabil, avizul emis de MADR. Însă, această etapă ridică o problemă majoră: MADR nu emite avizul dacă vânzarea este destinată unui cumpărător care nu are calitatea de preemptor.
Citește și: Teren vândut de trei ori într-un an, cu acte false. Proprietarul de drept a deschis proces
Conform legii, preemptori pot fi coproprietarii terenului, arendașii, proprietarii vecini, statul român, prin Agenția Domeniilor Statului etc. Dacă niciunul dintre aceștia nu își exercită dreptul de preempțiune, terenul poate fi vândut unui terț ”potențial cumpărător”, supus unor condiții restrictive, printre care, aceea să aibă sediul sau domiciliul pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare.
Vânzarea către orice alte persoane, române sau străine, numită în practică și ”vânzare liberă” este permisă doar în cazul în care niciun preemptor și niciun astfel de „potențial cumpărător” nu și-a exprimat intenția de a cumpăra în termenul legal și cu respectarea prevederilor legale.
Avizul MApN nu este necesar pentru vânzarea terenului către preemptori, însă el este necesar pentru vânzarea liberă. În același timp, Avizul MADR, aflat la baza avizului MApN, poate fi obținut în cazul vânzării către preemptori, dar nu și în cazul vânzării libere. De altfel, în cazul vânzării libere, MADR nu are competența de a emite un aviz. Dacă nu există niciun preemptor sau ”potențial cumpărător” care să înregistreze o ofertă de cumpărare, primăria relevantă emite un proces-verbal de finalizare a procedurii. Acest proces-verbal doar se comunică structurii centrale sau structurilor teritoriale a MADR, fără ca ministerul agriculturii să aibă vreo competență în emiterea vreunui aviz specific. Subliniem că potrivit Normelor Metodologice, doar avizul MADR poate sta la baza avizului MApN, nu și acest proces verbal.
Având în vedere faptul că avizul MApN este necesar pentru procesele de vânzare fără preemptori, procedură care se încheie cu procesul-verbal emis de primărie, suntem de părere că avizele MApN ar trebui emise eminamente pe baza acestui proces-verbal, iar abia în secundar pe baza avizului MADR.
Dimpotrivă, în prezent, MADR refuză să emită avizul specific dacă terțul cumpărător nu are calitatea de preemptor. În același timp, pentru vânzarea liberă (deci fără preemptori), MApN refuză să emită avizul său fără avizului prealabil al MADR, care oricum nu poate fi emis în acest caz.
Trebuie precizat că normele metodologice de aplicare a Legii 17/2014, aprobate prin ordin de ministru, ar fi trebuit emise numai pe baza și în executarea Legii 17/2014. Or, această lege permite fără echivoc vânzarea liberă către terți, în situațiile în care nu există preemptori sau “potențiali cumpărători”. Prin reglementarea unei proceduri imposibil de urmat, normele metodologice modifică practic dispozițiile legii, aspect care încalcă atât regulile de tehnică legislativă, cât și principiul constituțional al separării puterilor în stat.
Ne aflăm astfel în fața unei situații paradoxale: deși vânzarea către terți este permisă prin lege, în practică ea devine imposibilă, creându-se un blocaj la nivel național al întregului proces de vânzare a terenurilor agricole extravilane din apropierea graniței.
Terenurile agricole din apropierea granițelor. Impactul asupra tranzacțiilor
Prevederile normelor metodologice au generat în rândul sectorului privat confuzie și un sentiment de neîncredere în instituțiile statului.
Tranzacțiile cu terenurile agricole extravilane, și așa supuse unor restricții birocratice, devin în zona de graniță aproape imposibile. Investitorii, în special investitorii străini care nu se pot încadra în categoria de ”potențiali cumpărători” și care nu au domiciliul în România pentru ultimii 5 ani, sunt excluși de pe piață. Se limitează astfel oportunitatea de a coopta în zona exploatării agricole a unor investitori profesioniști, care dețin fondurile și competențele necesare pentru modernizarea exploatărilor agricole.
Citește și: O primărie din România introduce supraimpozitarea terenurilor agricole nelucrate
În opinia noastră, condiționarea avizului MApN de un aviz care nu are o bază legală de emitere (avizul MADR) și care în practică nu este emis, depășește scopul inițial al legii, care ar trebui să fie protejarea terenurilor agricole, iar nu blocarea tranzacțiilor. Într-o astfel de situație, se impune cu titlu de urgență modificarea normelor metodologice pentru a permite MApN emiterea avizelor relevante pe baza procesului-verbal de finalizare a procedurii emis de Primării.
Până atunci, practica ar trebui să corecteze neajunsurile normelor metodologice, și în aplicarea directă a Legii 17/2014, act normativ de rang superior, MApN ar trebui să emită avize în baza procesului-verbal emis de Primărie, singurul document care poate fi obținut în cazul vânzării libere.
Sunt terenurile netranzacționabile?
Deși nu sunt în mod explicit interzise de la vânzare, terenurile agricole din extravilan situate în apropierea granițelor sunt supuse unui proces birocratic extrem de complicat. Refuzul autorităților de a emite avizele necesare creează, în cele mai multe cazuri, o situație de blocaj a pieței și la imposibilitatea de a vinde astfel de terenuri către investitorii interesați.
Ce este de făcut?
Pentru a îmbunătăți funcționarea pieței și pentru a clarifica regimul juridic al acestor terenuri, ar fi necesare modificări legislative care să permită emiterea avizelor necesare vânzării terenurilor agricole extravilane din apropierea granițelor. De asemenea, este necesară instruirea și informarea autorităților locale pentru a asigura aplicarea unitară a prevederilor legale.
În concluzie, vânzarea terenurilor agricole din extravilan situate în proximitatea granițelor este posibilă doar în condiții foarte restrictive. În lipsa unor reforme legislative și procedurale, aceste terenuri riscă să devină, în practică, aproape imposibil de tranzacționat.”
