CONDIȚII pentru ACHIZIȚIA DE TEREN ÎN GERMANIA: Statul controlează suprafețele și PREȚUL DE VÂNZARE!
agrointeligenta.ro
În timp ce România permite cu ușurință străinilor să cumpere teren agricol, în Germania, statul a pus o serie de condiții și controlează atât suprafețele, cât și prețul la care ele sunt tranzacționate. Agrointeligența vă prezintă care sunt rigorile legii pentru a reuși să cumperi teren în Germania.
Germania a creat mecanisme de protecție funciară împotriva cumpărării de teren agricol de către străini și de protejare a bauer-ului (țăranului).
Iată cum este gândit procesul de cumpărare a terenului agricol în Germania, avându-se în vedere următoarele metode de control din partea autorităților:
Fixarea prețului de referință pentru terenul agricol
Agențiile regionale fixează un preț de referință la nivel de Land la care se raportează prețul de vânzare în vederea eliminării acțiunii speculative.
Fixarea limitei de suprafață pentru cumpărarea terenurilor
Fiecare din cele 10 landuri ale Germaniei dispune de propria Agenție Funciară. Orice vânzare de teren agricol ce depășește o anumită suprafață trebuie autorizată de către Agenția Funciară a Landului. Limita de suprafața vândută de la care este nevoie de autorizație din partea Agenției funciare a landului este cuprinsă între 0,25 și 2 ha în funcție de land. Autoritatea ce eliberează autorizația este fie un serviciu tehnic regional fie o structură a administrației publice regionale.
Refuzarea autorizației de cumpărare a terenului agricol în Germania
Autorizația pentru a cumpăra teren agricol în Germania poate fi refuzată în următoarele situații:
– Prețul de vânzare este disproporționat față de prețul pieței depășind cu 50 % nivelul de referință federal sau cu 20 % nivelul de referință regional.
– Dacă vânzarea conduce la repartiție dezechilibrată a terenurilor atanci când cumpărătorul nu este agricultor.
– În cazul în care vânzarea duce la o distrugere a structurilor agricole prin micșorarea acestora sau prin divizarea terenurilor agricole.
– Dreptul de preemțiune al Agenției Funciare regionale nu este utilizat în cazul în care vânzarea este autorizată sau dacă suprafața vândută se situează sub limita de referința fixată de fiecare land.
– Dacă prețul este peste limita legală admisă vânzarea nu este autorizată.
Refuzurile de autorizare cele mai frecvente sunt legate de situațiile în care cumpărătorul nu este agricultor (cu statut juridic individual de agricultor).
Terenurile supuse refuzului către un terț cumpărător sunt achiziționate de către agenția funciară regională.
În plus, Germania a instituit o serie de măsuri restrictive pentru străini:
-Condiții limitative referitoare la structura juridică a solicitantului;
România nu a impus nici o limitare în funcție de statutul cumpărătorului permițând acțiuni speculative la scară industrială în special prin intermediul structurilor juridice. În Germania (în special în teritoriile fostei RFG) majoritatea fermelor sunt familiale astfel că sunt evitate riscurile create de către investitori.
-Condiții limitative referitoare la nivelul minimal de pregătire agricolă;
România nu a impus restricții față de nivelul de pregătire al cumpărătorului. În Germania, pregătirea minimală și experiența este parte componentă a statutului agricultorului.
– Condiții limitative referitoare la locuirea în țară pe o durată minimă anterioară;
România nu a impus prin lege condiții legate de locuirea minimală în țară, anterior actului de cumpărare. În Germania, un rezident originar dintr-o altă țară UE sau terță ce nu poate dovedi că a locuit între 3 și 8 ani în funcție de land nu poate cumpăra teren agricol.
– Condiții referitoare la rezerva federală a Băncii Pământului;
În anumite landuri, agenția funciară intervine cu dreptul de preemțiune cu scopul stocării suprafeței în Banca Funciară Regională ca rezervă sau ca stoc de constituire de noi ferme.
Condiții limitative legate la accesul la cumpărare prin intermediul arendării
În România Legea 17/2014 nu a creat mecanisme de intervenție funciară în cazul terenurilor arendate, ca formă insidioasă de acces la cumpărare de fond funciar. În România s-au creat condiții de discriminare pozitivă pentru cetățenii străini prin introducerea arendașului ca preemtor, faza insidioasă de acces la fondul funciar. Nu s-a realizat o corelație cu Legea Arendei precum în alte state europene.
În Germania, agentiile federale au drept de preemțiune în astfel de situații.
De asemenea, Germania a instituit și alte restricții:
Condiții limitative legate de lista neagră a cumpărătorilor;
Condiții limitative legate de vânzarea terenului în intravilan;
Condiții limitative legate de statutul juridic și fiscal al agricultorului;
Conditii limitative legate de acțiuni speculative pentru activități agroindustriale și energetice;
Condiții limitative legate de originea cumpărătorului;
Condiții limitative legate de locația geostrategică a terenului;
Condiții limitative legate de cumpărarea de teren agricol în zona montană.
Sursa: www.romanianoastra.info
