Lângă Brașov se naște un oraș al agriculturii și industriei agroalimentare. Cum va funcționa noul agrohub unicat în România
Daniel Befu -
Un oraș al agriculturii și industriei agroalimentare. Revetas Capital, un manager investițional la nivel european, care gestionează active de peste 1,55 miliarde euro, dorește să inițieze cel mai ambițios proiect de hub agroalimentar din România. Amplasat în comuna Reci, județul Covasna, în proximitatea uneia dintre cele mai mari unități de procesare a materialului lemnos din România, aparținând HS Timber Group. Am dialogat cu Liviu Becheanu, Project Development Director Ceres Management Services, companie din cadrul grupului, care prezintă în exclusivitate pentru Agrointeligența, în ce constă cel mai ambițios proiect investițional din România de tip parc de agribusiness.
Agrointeligența: Spuneți-ne câteva lucruri despre activitatea și portofoliul grupului, fiindcă deși în piața de real estate sunteți un jucător respectat, publicul larg nu vă cunoaște. Și, desigur, ce legătură are un manager de investiții imobiliare cu agricultura.
Liviu Becheanu: Revetas a fost fondat în 2012 iar în prezent este activ în 10 țări în Europa, cu o rețea de 11 birouri regionale și 130 de angajați, gestionează și investește fonduri pentru o rețea globală de investitori (investitori instituționali, fonduri ale fundațiilor, fonduri de pensii și investitori privați). Revetas se concentrează pe proprietăți comerciale (birouri, ospitalitate, logistică și retail), dar mai nou și pe active rezidențiale la nivel pan-european, având un portofoliu 36 de active în 8 țări. Grupul Revetas reprezintă o platforma instituțională care integrează trei direcții principale de activitate: investment & asset management (Revetas Capital Advisors), property management (Ceres), development & construction management (TriGranit).
Grupul Revetas își va finaliza programul de investiții de succes ale Fondului III în cursul anului 2021 și va continua să lanseze produse profitabile pentru investitorii săi. Lansarea Fondului IV este o confirmare a strategiei perseverente de a investi în active imobiliare de înaltă calitate, situate în capitale și centre universitare din Europa Centrală și de Est, adăugând în același timp diversificare portofoliului la nivel paneuropean. Fondul se va concentra pe sectoarele de ospitalitate, logistică și va accesa investiții cu dinamică accelerată, cum ar fi proiecte rezidențiale cu faze multiple de dezvoltare, data centers, birouri ocupate de companii tehnologice și de cercetare în domenii axate pe îmbunătățirea vieții în general, precum și proiecte ample de repoziționare cu utilizare mixtă pe piețele dominante din regiune.
Portofoliul de active din România include hotelul Raddison Blu, clădirea de birouri The Landmark, precum și centrul comercial Vitantis, situate în București. Totodată, gestionăm un portofoliu de terenuri pentru dezvoltare de proiecte industrial-logistice și agro la Brașov și în împrejurimile Brașovului. Cel mai mare teren din portofoliu are 106 hectare și este amplasat la 30 km de Brașov în județul Covasna, comuna Reci, vizavi de fabrica Schweighofer. Pe cele 106 ha am finalizat de curând partea de reglementare urbanistică și ne dorim să dezvoltam un parc agro-industrial de peste 300.000 mp. Practic, acest proiect va fi un produs nou pentru piața din România, propunând soluții inovatoare, integrate pentru optimizarea proceselor în spații gândite inteligent, într-o locație strategică – în centrul țării, care vine să diversifice portofoliul și să continue strategia investițiilor de succes începută în 2012 până în prezent. Considerăm că sectorul agricol are un potențial imens în România, însă sunt necesare concepte imobiliare de infrastructura, soluții operaționale și tehnologii moderne. Dezvoltarea agrohub-ului implică atât componenta de real estate, respectiv dezvoltarea parcului în sine și a infrastructurii aferente, cat și componenta de agribusiness prezentă în acest agrohub.
Agrointeligența: Dumneavoastră aveți expertiză remarcabilă pe real estate. Cumva acest tip de proiect nu este în afara ariei dumneavoastră de competență?
Liviu Becheanu: Noi nu avem experiență in domeniul agriculturii, dar avem experiență investițională dovedită, management al activelor și capacitate de dezvoltare a proiectelor imobiliare, și vom identifica parteneri specializati de agribusiness pentru a opera in cadrul acestui proiect care va functiona în ultimă instanță după principii de real estate. Evident, este nevoie de investiții de durată în agricultura românească și în special în infrastructură, de pildă suntem deficitari pe partea de irigații, sere moderne, șamd., dar pe de altă parte lipsește și un astfel de hub de agribusiness. Ce presupune un astfel de hub? Este o platformă fizică și în același timp, o piață modernă, care în perimetrul ei va coagula majoritatea jucătorilor din agribusiness, atât sectorul agro, cât și cel agroalimentar. Un astfel de hub presupune facilități de colectare, stocare, ambalare, procesare și livrare către retaileri, sau, de ce nu, către piețe externe. Dimensiunea la care poate ajunge proiectul poate să îi confere inclusiv un caracter regional, la nivel de Europa de Sud-Est. Viziunea noastră identifică trei direcții pentru acest proiect. În primul rând ținând cont de amplasament, este clar că o primă componentă este de a acoperi necesarul de spatii moderne de depozitare pentru zona centrală a României. O a doua componentă vine tot din amplasarea în centrul țării, de această data localizarea strategică are un potențial logistic ridicat, pentru că ar putea să simplifice fluxurile de aprovizionare de mărfuri agro si agro-alimentare dintre regiunile istorice ale țării. A treia direcție foarte importanta o vedem pe zona de procesare.
Agrointeligența: Practic, cum va lua naștere fizic parcul agroindustrial Reci?
Liviu Becheanu: Proiectul va evolua în 3 faze investiționale, care vor fi activate în momentul în care exista o masă critică de parteneri relevanți din agribusiness. O prima etapă ar trebui să înceapă în condițiile în care avem contracte de preînchiriere cu câteva companii ancoră, din rândul operatorilor de agri-business, încât să aibă sens investiția în infrastructură. Spațiile pe care noi le vom dezvolta depind foarte mult ca specificații tehnice de ceea ce-și dorește operatorul care încheie contract cu noi pentru acele spații. La ora actuală ne dorim să identificăm aceste companii – operatori de agribusiness specializați, care au expertiza și disponibilitatea financiară, astfel încât să poată opera eficient. Altfel spus, noi vom crea un produs de real estate, care va consta în spații ce vor fi închiriate acestor companii care activează în domeniul agro și agroalimentar. Dat fiind că proiectul de la Reci poate să ajungă la câteva sute de milioane de euro, noi nu vom dezvolta un proiect speculativ. Nu vom începe să construim această infrastructură agro fără certitudinea că există cerere eligibilă pentru ea.
Agrointeligența: Cine vor fi clienții agrohub-ului?
Liviu Becheanu: Principalele componente ale hub-ului sunt reprezentate de spații de depozitare și de facilități de producție. Din perspectiva amplasării pe harta industriei agroalimentare – la 10 km de Sfantul Gheorghe, la 20 km de Târgul Secuiesc și la 30 km de Brașov, vizăm jucători din industria procesării legumelor-fructelor, legumicultură, pomicultură, chiar și cultura mare. Avem capacitatea de a construi unități de procesare industrializată, de la dulcețuri, zacuscă, compoturi, murături, până la unități de procesare a cartofului de toamnă ori silozuri urmând specificațiile clientului, cu acces direct la infrastuctura feroviară. Am prevăzut un terminal intermodal pe calea ferată Covasna- Moacșa- Sfântul Gheorghe care mărginește proiectul, menit să faciliteze transportul atât pe cale ferată, cât și rutieră, cu acces imediat la nodul feroviar Brașov. Viitoarea autostradă Brașov-Bacău (A13) va trece pe lângă proiect având descărcare/acces la câteva sute de metri.
De asemenea, vizăm companii specializate in zootehnie. Odată cu lansarea hub-ului de agrobusiness, va apărea și nevoia unei piețe moderne de en-gros, spații de showroom-uri de utilaje agricole și centre de servisare, precum și spații de depozitare pentru inputuri, de unde distribuitorii vor livra mai departe. Putem dezvolta facilități și servicii conexe care să sprijine activitățile de bază, precum un centru modern de expoziții și conferințe ori facilități de cercetare.
Agrointeligența: În cadrul acestui hub veți colabora și cu marii retaileri?
Liviu Becheanu: Lanțurile de supermarketuri sunt foarte importante, ca parte din veriga finală a proiectului. Către ei se vor desface/livra produsele acestea românești pe care punem accent. Noi propunem mijloace eficiente de stocare, sortare, ambalare, care să le conserve calitățile și care pot optimiza fluxurile de aprovizionare și simplificarea activităților. Însă, adresabilitatea principală a proiectului nu este către ei, pentru închirierea spațiilor, ci către furnizorii retailerilor, a căror activitate noi am agrega-o într-o abordare modernă. Marii fermieri și-au creat propriile facilități și fluxuri de aprovizionare dinspre fermă către consumatorul final, care nu sunt întotdeauna eficiente si transparente.
Marele avantaj al agrohub-ului este că vom putea standardiza anumite procese și produse, pornind în sens invers pe lanț, de la retaileri, care sunt conectați la cerere, să putem înțelege ce-și doresc cumpărătorii din aceste magazine, iar de acolo să venim înapoi pe flux și operatorul din cadrul agrohub-ului, să genereze cerere pentru produsele agricole respective mai departe către fermieri. Aceste contracte cu fermierii, încheiate pe mai mulți ani, pentru anumite volume de marfă clar stipulate, vor genera predictibilitate financiară și operațională pentru fermierii furnizori, permițându-le să se angajeze în investiții și dezvoltarea exploatațiilor. Atâta timp cât platforma agro poate să facă legătura aceasta între toate părțile, fermieri-operatori-retaileri la o scară mare, pentru că vorbim de volume importante, înseamnă că agrohub-ul și-a îndeplinit misiunea, ca loc de întâlnire al cererii cu oferta, reglat ca piață liberă.
Agrointeligența: Aveți o estimare câți salariați vor fi atrași pe platformă? Ce volume de mărfuri vor tranzita viitorul agrohub de la Reci?
Liviu Becheanu: Este dificil de estimat numărul de salariați, deoarece depinde foarte mult de operatorii respectivi, de ce vor face acolo și ce tehnologie vor aduce. Unii pot avea o abordare axată pe forța de muncă, alții pe automatizare sau soluții hibride. Ca volum de mărfuri, pot fi multe spații de depozitare și multă logistică, dar la fel de bine pot fi fabrici și producție multă. Deci este încă prematur să vorbim despre acesti indicatori.
Agrointeligența: Ne puteți da exemple de hub-uri similare deja existente în alte state?
Liviu Becheanu: Nu există un hub general din cate stim in Europa. Piețele sunt destul de nișate, dar conțin fluxuri complete, similare celor pe care vrem să le implementăm noi. Spre exemplu lângă Barcelona este un proiect pe segmentul de pește, fructe de mare proaspete șamd. Este incredibil, un adevărat oraș creat pe zona asta. În Polonia mai este unul asemănător, undeva aproape de Varșovia, este axat pe legume-fructe. S-au specializat si au niște cifre impresionante. Exemple de genul acesta există în orice altă țară cu agricultură consolidată. La fel de bine poate fi ceva asemănător și la Reci în Covasna.
Agrointeligența: Un oraș agricol?
Liviu Becheanu: Da, va fi un oraș sustenabil al agribusinessului. Din perspectiva infrastructurii, ne vom racorda la rețele existente, însă cel mai mare accent îl punem pe partea de sustenabilitate, asa cum se înâampla la nivelul întregului portofoliu de active. Intenționăm instalarea panourilor fotovoltaice pe acoperișurile halelor, reciclarea și colectarea apelor uzate si pluviale. Pe lângă zonele de circulație, de trafic, am conceput zone verzi generoase, iar canalele existente de desecare vor fi modernizate și mărginite de spații verzi și străzi largi care vor face legătura între toate zonele proiectului. Avem în vedere o abordare nouă și un concept modern. Nu va fi o aglomerare de hale și de spații la întâmplare, doar în ideea de a maximiza zona construibilă.
Agrointeligența: Un oraș agricol? Va avea și primar și funcționari publici?
Liviu Becheanu: Pentru a gestiona un proiect atât de complex, funcția „primarului” va fi indeplinită de un administrator, o companie cu suficiente resurse umane, pe partea tehnică, curățenie, administrare etc.
Agrointeligența: Înainte de a vă decide pentru Reci, ca locație, ați tatonat și alte alternative?
Liviu Becheanu: Nu ne-am gândit la locații alternative. Chiar am avut discuții cu companii din segmentul cerealier, obișnuite cu sudul țării, transport pe Dunăre, rutier sau feroviar către portul Constanța, însă noi nu vom construi un hub de cereale, care deja există în alte locații. Cerealele pot constitui un segment în cadrul agruhub-ului pentru regiunile centru si est ale tarii. Noi ne dorim un hub modern pe o paletă cat mai largă a ofertei agroalimentare și am identificat un concept care poate pune în valoare potențialul acestui teren din portofoliu, care poate avea relevanță regională. Avem discuții cu potențiali parteneri în Ungaria, în Polonia, dar și în alte țări cu privire la acest agrohub, pentru că dacă nu vor fi suficiente companii puternice și interesate în România, atunci, bineînțeles că vom face un mix în care vor fi și companii din alte țări.
Agrointeligența: În cazul în care agrohub-ul Reci ar absorbi companii din restul Europei, nu ar deveni practic un cap de pod pentru consolidarea poziției lor într-o Românie și așa dependentă de importuri pe legume, fructe, carne și lactate?
Liviu Becheanu: Dacă vor veni alți operatori pe anumite segmente din alte țări, care pot face ei operațiunile acestea de colectare, stocare, ambalare, procesare cu produse românești, vor concura cu operatorii locali în privința capacităților de organizare și a viziunii de business, și nu constituie concurență pentru fermierii locali. Până la urmă, este la fel cu ceea ce se întâmplă în supermarketuri. Mâncăm mere poloneze pentru că nu oferim noi. Dar noi nu asta ne dorim, ci să existe o soluție pentru produsele autohtone, să fie mai des întâlnite la raft, în magazine. Trebuie înțeles că în primul rând, acest proiect este destinat pentru piața din România.
Agrointeligența: În ce stadiu se află acest proiect extrem de ambițios?
Liviu Becheanu: Am finalizat recent partea de reglementare urbanistică si concept, din acest moment putem aplica oricând pentru autorizația de construire. Fiecare fază a proiectului este de minim 100.000 mp construiți. Vom demara construcția primei faze a proiectului în momentul în care vom avea minim 50.000 mp precontractați de către clienți. Per total, cei peste 300.000 mp construiți, îi vedem implementați în totalitate într-un interval de 5-10 ani. Pentru ca business-planul să aibă sens, depinde foarte mult de operatori, de companiile de agribusiness care vor dori să vină în hub, ce costuri vor avea și ce costuri pot suporta.
Acum încă suntem în stadiul de a identifica acești operatori, ca să înțelegem mai bine ce specificații tehnice și ce costuri au, fiindcă ei știu cel mai bine partea de business din spate. Noi vom construi doar pe baza specificaților tehnice pe care viitorii clienți/parteneri ni le vor pune la dispoziție si nu face obiectul business-ului nostru să avem și linii de producție și echipamente de ambalare sau de frig, acestea vor fi asigurate de către operatori. Concluzionând, deținem toate resursele necesare dezvoltării proiectului și suntem în proces de identificare a partenerilor alături de care să-l demarăm, care văd necesitatea implementării unor soluții moderne de agribusiness.
