CONTRACTUL DE ARENDĂ: Ce trebuie să conțină, CUM SE ÎNREGISTREAZĂ și cine încasează SUBVENȚIA DE LA APIA
Roxana Dobre -
Contractul de arendă este documentul în baza căruia se face arendarea bunurilor agricole. Cel mai frecvent, contractul de arendă se încheie pentru terenurile agricole, inclusiv pășuni, livezi sau plantații viticole, dar poate fi încheiat și pentru animale, construcții sau utilaje agricole.
Contractul de arendă este foarte important pentru că el stipulează exact înțelegerea dintre proprietar și arendaș. El are, de regulă, o anumită formă, iar un model de astfel de contract puteți solicita la Primărie sau la un birou notarial. Dacă nu aveți contract-tip, dar și în cazul în care el există pentru a fi completat, aveți grijă ca el să conțină, obligatoriu, următoarele elemente stipulate foarte clar și conform cu realitatea:
– părțile contractante și domiciliul sau sediul acestora;
– obiectul contractului, complet și precis determinat; obiectul contractului trebuie să cuprindă descrierea amănunțită a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora și planul de situație al terenurilor;
– obligațiile fiecăreia dintre părți, expres și complet menționate;
– durata arendării;
– arenda, modalitățile și termenele de plată a acesteia;
– răspunderile fiecărei părți; orice suprafață de teren sau orice alt bun agricol ce se va reține de către proprietar, uzufructuar sau deținător legal se vor specifica separat în contract;
– alte clauze convenite de părți și permise de lege.
DOCUMENT UTIL – MODEL DE CONTRACT DE ARENDĂ
Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute. ”Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local. Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate”, se arată în Noul Cod Civil. De precizat, că în Legea arendării, abrogată la intrarea în vigoare a NCC era prevăzut un termen de 15 zile pentru a înregistra contractul.
Taxele de redactare și înregistrare a contractului de arendă sunt în sarcina arendașului.
În contract este recomandabil să fie trecută perioada pentru care se încheie contractul de arendă (în acest caz contractul fiind încheiat pe o perioadă determinată). Cu toate acestea, se poate întâmpla şi ca în contract perioada să nu fie una determinată (în acest caz contractul fiind încheiat pe o perioadă nedeterminată). În acest ultim caz, dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul.
În contract este recomandabil să fie inserată obligaţia arendaşului de a asigura bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamităţi naturale. Reţinem că (chiar în lipsă de stipulaţie expresă în contract) subzistă această obligaţie a arendaşului conform legii.
Cine ia banii din subvențiile APIA: proprietarul terenului sau arendașul?
Banii din subvențiile APIA sunt încasați de arendaș, cel care ia terenul în arendă și implicit lucrează pământul. Pe 8 martie, în Comisia de Agricultură din Camera Deputaților, a fost eliminat din legislație termenul de 1 decembrie ca dată limită de valabilitate a contractelor. Contractele de închiriere/arenda trebuie sa aibă valabilitate la data depunerii cererii de plată.
După votul din Comisia pentru agricultură, modificarea legislativă trebuie supusă votului din plen și apoi legea așteaptă promulgarea președintelui Klaus Iohannis și publicarea în Monitorul Oficial pentru a intra în vigoare.
La APIA, fermierii care lucrează pământ în arendă au aceleași drepturi la subvenții ca și proprietarii de terenuri.
Cum se face înregistrarea contractului de arendare
• arendașul (cel ce ia în arendă, n.red.) trebuie să depună un exemplar al contractului de arendă la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ținut de secretarul consiliului local. Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate.
• arendatorul (cel care dă în arendă, n.red.) are obligația înregistrării contractului încheiat între părți, precum și a modificărilor survenite ulterior, în termen de 30 zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent, respectiv la organul fiscal în a cărui rază teritorială își are domiciliul. ”Contribuabilii care obțin venituri din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal au obligația înregistrării contractului încheiat între părți, precum și a modificărilor survenite ulterior, în termen de 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent”, se arată în Codul Fiscal, art. 120, alin. 2.
Contractul de arendă poate fi încheiat și la notar, dar nu este obligatoriu. Dacă contractele de arendare sunt încheiate în formă autentică, precum şi dacă sunt înregistrate la consiliul local, acestea constituie, în condiţiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract.
Cum se poate prelungi „din oficiu” un contract de arendă
Potrivit art. 1848 alin. 1 din Noul Cod Civil (NCC), contractul de arendare se reînnoieşte de drept (fără a fi necesare alte formalităţi), pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului în scris refuzul său cu cel puţin şase luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an. Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii prevăzute la art. 1848 alin. 1 din NCC se reduc la jumătate.
În cazul în care arendatorul doreşte să vândă bunurile agricole arendate, trebuie respectat dreptul respectiv, arendaşul având drept de preempţiune*, care se exercită în conformitate cu art. 1849 din NCC, cu trimitere la regulile generale de la art. 1730-1739 din NCC.
Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, potrivit art. 4 alin. 1 din legea respectivă, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.
Drepturile şi obligaţiile ce țin de contractul de arendă
Iată ce drepturi dar și obligații are arendatorul:
• să predea terenul agricol arendaşului la termen şi în condiţiile stabilite de prezentul contract;
• să îl garanteze pe arendaş de evicţiune totală sau parţială, precum şi de viciile ascunse ale lucrului pe care îl arendează;
• să nu ia niciun fel de măsuri în legătură cu exploatarea terenului arendat, de natură să-l tulbure pe arendaş;
• să controleze oricând modul în care arendaşul exploatează terenul arendat. Pe timpul controlului, arendatorul va fi însoţit de arendaş sau de un împuternicit al acestuia;
• în caz de tulburări ale terţilor în exploatarea normală a terenului, să acţioneze împreună cu arendaşul, potrivit legii, pentru încetarea actelor de tulburare;
• să plătească taxele şi impozitele datorate pentru terenurile arendate;
• să îl încunoştinţeze în scris pe arendaş de intenţia sa de a reînnoi sau nu contractul cu cel puţin un an înainte de a expira prezentul contract;
• să primească, la încetarea contractului, terenul care a făcut obiectul acestuia.
Drepturile şi obligaţiile arendaşului sunt următoarele:
• să primească terenul arendat la termen şi în condiţiile stabilite de prezentul contract;
• să folosească terenul pe care l-a arendat în scopul exploatării agricole, în condiţiile stabilite prin contract;
• să menţină potenţialul de producţie şi să nu degradeze terenul arendat;
• să nu schimbe categoria de folosinţă a terenului arendat fără acordul scris al arendatorului;
• să plătească arenda la termen;
• să ceară acordul arendatorului pentru efectuarea eventualelor investiţii pe teren;
• să suporte taxele de încheiere, înregistrare şi publicitate a contractului de arendare;
• în vederea recuperării daunelor produse de calamităţi naturale, să încheie contracte de asigurare a culturilor pe care le înfiinţează pe terenul arendat;
• să comunice arendatorului şi să solicite acestuia să intervină în cazurile în care este tulburat de terţi în exploatarea terenului arendat;
• să încunoştinţeze în scris pe arendator de intenţia sa de a reînnoi sau nu contractul cu cel puţin un an înainte de a expira prezentul contract;
• la încetarea contractului, are obligaţia de a restitui terenul arendat în starea în care l-a primit de la arendator;
• să plătească impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea terenului arendat;
• are dreptul de preempţiune în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator.
