Cum se încheie un contract de arendă. Sfatul avocatului pentru arendașii și proprietarii de terenuri agricole

agrointeligenta.ro - 25 noiembrie 2019 11:07

Contractul de arendă: ce trebuie să știi dacă arendezi un teren agricol! Agrointeligența – AGROINTEL.RO, alături de Societatea Civilă Profesională de Avocați Murar și Asociații – www.avocatmurar.ro, vin în sprijinul dumneavoastră cu informații complete despre încheierea contractului de arendă conform legilor în vigoare. Dacă aveți și alte subiecte pe care doriți să le abordăm împreună cu specialiștii din cadrul firmei de avocatură Murar și Asociații, vă rugăm să ne scrieți un e-mail la redactia@agrointel.ro sau să ne sunați pe telefonul redacției: 0744.311.359.

• Contractul de arendă – chestiuni de ordin general
• Unde se înregistrează contractul de arendă 
• Care sunt obligațiile părților contractului de arendă?
• Pe ce durată poate fi încheiat contractul de arenda? Există o perioadă minimă de contractare?
• Ce se întâmplă dacă în contractul de arendă nu este precizat termenul de plată a arendei?
• Este posibilă schimbarea categoriei de folosință a bunului arendat?
• Cui aparține obligația asigurării bunurilor arendate?
• Este posibilă subarendarea și/sau cesiunea arendării?
• În cazul în care arendatorul dorește să vândă bunurile date în arendă, este ținut de dreptul de preempțiune?
• Contractul de arendă poate fi modificat după momentul încheierii lui?
• Care sunt cauzele de încetare ale contractului de arendare?
• Pentru ce motive poate fi cerută rezilierea contractului?
• Poate fi denunțat unilateral un contract de arendă și dacă da, în ce condiții?

Sectorul agricol românesc joacă un rol important în contextul actual al economiei de piață, în acest domeniu contractul de arendare având o deosebită importanță practică. Tocmai de aceea, pornind de la general la concret, în scopul unei informări avizate, dorim a trasa ideile principale și implicațiile acestui angajament bi sau multipartit, specific domeniului agricol.

Ce trebuie știut despre contractul de arendă? – chestiuni de ordin general

Contractul de arendă își are reglementarea în art. 1836 si urmatoarele din Codul Civil, completat cu normele legale privind locațiunea. Ca varietate a contractului de locațiune, arenda presupune exploatarea pe o perioadă de timp a bunurilor agricole, contra unui preț, numit arendă, stabilit prin contractul de arendare încheiat între proprietarul, uzufructuarul sau alt deținător legal al bunurilor agricole, în calitate de arendator, și locatar, în calitate de arendaș.

Acest tip de contract poate fi încheiat între persoane fizice și/sau juridice. De regulă, contractul se încheie personal de către aceia care doresc să încheie acest act. Sunt însă cazuri în care aceste persoane, din anumite motive, nu pot participa la perfectarea contractului. În asemenea situații, apare necesitatea înlocuirii persoanei ce dorește încheierea contractului cu o alta, care ar putea încheia respectivul document. Reprezentantul acționează ca un intermediar între părțile care încheie actul juridic. Prin aceast demers, actul produce efectele asupra reprezentatului, ca și cum acesta ar fi participat la încheierea actului respectiv, deoarece actul juridic se încheie în numele și pe seama lui. Atât arendatorul, cat și arendașul pot, așadar, să împuternicească o terță persoană pentru încheierea contractului de arendare în numele și pe seama acestora.

Prețul acestui tip de contract poartă denumirea de arendă și poate fi exprimat atât în bani, cât și în produse/fructe (ele însemnând tot ceea ce un lucru produce în mod periodic – au această calitate, spre exemplu, recoltele), în conformitate cu voința părților, care stabilesc modalitățile și termenul până la care această obligație de plată trebuie îndeplinită.

Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, în caz contrar acesta fiind lovit de nulitate absolută și implicit nevalabil. Forma scrisă a acestuia poate însemna întocmirea unui înscris sub semnătură privată sau a unui înscris autentic, la notarul public.

Pot fi arendate atât bunurile mobile, cât și cele imobile. În acest sens, art. 1.836 Cod Civil enumeră exemplificativ următoarele: terenuri cu destinație agricolă, animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele, precum și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole. Astfel, dacă folosința bunurilor din categoria celor prevăzute mai sus este transmisă cu titlu oneros, dar în alt scop decât cel al producției sau exploatării agricole, convenția nu poate fi supusă regulilor contractului de arendare.

Unde trebuie înregistrat contractul de arendă?

În vechea reglementare a contractului de arendă, respectiv în Legea nr. 16/1994, cerința formei scrise a contractului și înregistrarea sa la consiliul/consiliile locale reprezentau condițiile pentru ca acesta să fie încheiat în mod valabil, îndeplinindu-se astfel și cerințele de opozabilitate, contractul fiind adus la cunoștința terțelor persoane sau a instituțiilor interesate.

Actuala reglementare subordonează cerința de valabilitate a contractului doar de forma sa scrisă, fie ea sub semnătură privată, fie autentică. În viziunea noilor dispoziții, înregistrarea contractului la consiliul local reprezintă doar un mijloc de exercitare al unui control eficient de evidență al autorităților publice asupra modului de exploatare a bunurilor agricole și de percepere a impozitului agricol. Această înregistrare va fi făcută la cererea și pe cheltuiala arendașului, părţile contractante putând stipula în contract şi o altă modalitate de suportare a acestor cheltuieli.

Atât arendatorul, cât și orice altă persoană interesată, pot proceda la sesizarea instanței de judecată pentru a-l obliga pe arendaș să înregistreze contractul în registrul ținut de secretarul consiliului local, iar abdicarea arendașului de la obligația de ,,a face”, respectiv aceea a înregistrării contractului, este sancționată de către instanța de judecată cu amenda civilă pe fiecare zi de întârziere, conform dispozițiilor art. 1.838 alin. (2) Cod Civil.

Importanța îndeplinirii procedurii de înscriere a contractului de arendă în registrul consiliului local rezidă și din faptul că, pentru a putea încasa subvențiile agricole de la APIA, solicitanții trebuie să procedeze la depunerea, printre altele, a documentelor care dovedesc că terenul agricol se află la dispoziţia lor, documente reprezentate de adeverințele eliberate pe baza înscrisurilor din registrul agricol.

Arendatorului (cel care dă în arendă) îi revine sarcina de a înregistra contractul încheiat, precum și orice alte modificări ulterioare, în termen de 30 de zile de la data încheierii/modificării acestuia la organul fiscal competent, respectiv la organul fiscal în a cărui rază teritorială își are domiciliul arendatorul.

Acest demers al arendatorului este foarte important a fi îndeplinit, deoarece el este primul interesat de îndeplinirea tuturor procedurilor specifice înscrierii contractului de arendare, mai cu seamă cu cât, procedând astfel, în situația neîndeplinirii obligației de plată a arendei din partea arendașului, contractul va avea putere executorie cu privire la termenele și modalitățile de plată cuprinse de acesta.

Așadar, cu privire la înregistrarea contractului de arendă, ar fi de precizat faptul că încheierea în formă autentică (prin prezentarea părților în fața notarului pentru autentificarea contractului de arendare) sau înregistrarea lui la consiliul local (prin darea de dată certă contractului) atribuie documentului caracterul de titlu executoriu cu privire la plata arendei la termenele și modalitățile stabilite prin voința părților.

Cu alte cuvinte, arendatorul, prin beneficiul titlului executoriu, poate solicita executorului judecătoresc punerea în executare a acestuia astfel încât, ulterior incuviințării executării silite de către instanța de judecată, arendatorul să își poată recupera pe cale silită arenda cuvenită în baza contractului.

Pentru a putea înregistra contractul de arendă (în speță cu privire la un teren agricol) la primărie, arendașul trebuie să prezinte următoarele:
 copie de pe actul de identitate al arendatorului, precum și actul care atestă dreptul de proprietate asupra terenului/terenurilor agricole ce fac(e) obiectul contractului de arendă – original/copie (ex. titlu de proprietate, extras de carte funciară, certificat de moștenitor, etc.);
 certificatul de înregistrare al întreprinderii (persoană juridică) sau buletinul de identitate al arendașului (persoană fizică);
 trei exemplare ale contractului de arendă, cu atașarea anexei privind inventarul terenurilor ce fac obiectul acestuia (dacă bunul transmis în arendă este proprietatea comună a mai multor persoane, atunci la contractul de arendă se va anexa lista tuturor coproprietarilor cu semnătura celor care au acceptat condiţiile contractului, menţionându-se cota parte a fiecărui coproprietar);
 dovada achitării taxei de înregistrare.

Care sunt obligațiile părților contractului de arendă?

De regulă, întinderea drepturilor și obligațiilor părților este determinată la momentul încheierii contractului. În ceea ce privește obligațiile arendatorului, precizăm următoarele:

 arendatorul, în calitatea sa de parte contractuală, are obligația de a-i asigura arendașului folosința bunului dat în arendă, îndatorire concretizată prin:
– obligația de a-i preda bunul agricol în starea corespunzătoare întrebuințării sale, conform destinației;
– menținerea bunului arendat în stare de folosință;
– asigurarea folosinței utile și pașnice a bunului agricol;
– garantarea arendașului contra evicțiunii.

Obligațiile arendașului se circumscriu celor prevăzute de lege pentru locatar, respectiv:

 arendașul, în calitatea sa de parte contractuală, are obligația:
– de a lua în primire bunul agricol;
– de a plăti arenda;
– de a manifesta prudență și diligență în folosirea bunului luat în arendă;
– de a suporta cheltuielile ocazionate de încheierea;
– de a înregistra și realiza publicitatea contractului de arendare – în lipsă de stipulație contrară expresă.

Pe ce durată poate fi încheiat contractul de arenda? Există o perioadă minimă de contractare?

Contractul de arendă poate fi încheiat atât pe durată determinată, cât și pe o perioada de timp nedeterminată cu exactitate, respectiv cea necesară recoltării produselor pe care bunul arendat urmează să le producă în anul agricol în care este perfectată voința părților. Atunci când părțile încheie contractul pe o perioadă determinată, ele sunt ținute a nu depăși un termen de maximum 49 de ani, în conformitate cu prevederile art. 1.783 Cod Civil, iar dacă acestea contractează pe o perioadă mai lungă decât cea de 49 de ani, termenul contractului se va reduce automat la maximul permis de lege.

Codul Civil nu prevede o perioadă de timp minimală, determinată, pentru care să fie încheiat acest tip de contract. Acest aspect va sta la aprecierea părților contractante, ținând cont de limita superioară impusă de lege.

Ce se întâmplă dacă în contractul de arendă nu este precizat termenul de plată a arendei?

Atunci când plata arendei se face în bani, iar contractul de arendare nu prevede un termen de plată în acest sens, devin aplicabile dispozițiile generale ale contractului de locațiune, astfel încât arendașul este obligat să plătească arenda la termenele stabilite potrivit uzanțelor, iar în lipsa acestora, arenda se plătește:
– în avans pentru toată durata contractului, dacă acesta nu depășește o lună;
– în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata arendei este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
– în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata arendei este mai mare de un an.

Atunci când plata arendei se face în fructe (produsele rezultate ca urmare a exploatării bunului(rilor) arendat(e), acestea vor fi, de regulă, supuse pieirii și deteriorării, situație ce poate crea prejudicii atât arendatorului cât și arendașului (eventuale cheltuieli de depozitare, păstrare, transport) în măsura în care plata nu se va face în scurt timp de la producerea fructelor. În acest context, în situația în care în cuprinsul contractului nu s-a prevăzut un termen de plată, art. 1844 din Codul Civil stabilește că arendașul trebuie să plătească arenda în produse la momentul recoltării acestora. În aceste condiții, arendatorul trebuie să primească plata în fructe, de la data notificării în acest sens, de către arendaș.

Este posibilă schimbarea categoriei de folosință a bunului arendat?

Arendașul are posibilitatea de a schimba categoria de folosință a bunului arendat, însă doar cu acordul prealabil și scris al arendatorului. În situația în care arendașul ar schimba folosința bunului în mod unilateral, prejudiciindu-l astfel pe arendator, acesta din urmă este îndreptățit la plata de către arendaș de daune-interese și, poate solicita, după caz, rezilierea contractului.

Cui aparține obligația asigurării bunurilor arendate?

Arendașul este obligat, chiar în lipsă de stipulație expresă, să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamități naturale, în conformitate cu dispozițiile art. 1840 din Cod Civil.

Este posibilă subarendarea și/sau cesiunea arendării?

Subarendarea nu este persmisă de lege. Arendașul, sub nicio formă, nu poate avea calitatea de arendator, iar rațiunea acestei interdicții este justificată de caracterul intuitu personae al contractului de arendare, document la încheierea căruia considerația persoanei contractantului este determinantă. Cu alte cuvinte, contractul de arendă se încheie între arendator, cel ce deține bunul(rile) agricol(e), și doar o anumită persoană sau anumite persoane cărui cel dintâi este de acord să-i încredințeze posesia bunului(rilor) arendat(e), spre exploatare agricolă.

De regulă, contractul de arendare nu poate fi cedat. Totuși, în mod excepțional și cu acordul scris al arendatorului, art. 1846 Cod Civil prevede posibilitatea cesionării contractului unei categorii limitate de persoane – soțului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenților majori ai arendașului

În cazul în care arendatorul dorește să vândă bunurile date în arendă, este ținut de dreptul de preempțiune?

În situația în care arendatorul dorește să vândă bunurile agricole ce fac obiectul contractului de arendă, acesta este ținut de dreptul de preempțiune al arendașului, drept care se exercită în conformitate cu art. 1849 Cod Civil, cu trimitere la regulile generale de la art. 1730-1739 ale aceluiași Cod Civil. Acest drept de preferință nu își are aplicabilitate în cazul în care bunurile agricole arendate sunt înstrăinate prin alte contracte translative de proprietate, cum ar fi, de pildă, contractul de schimb sau donația.

Contractul de arendă poate fi modificat după momentul încheierii lui?

Pot avea loc modificări ale contractului de arendă, prin acordul necesar al tuturor părților contractante, cu mențiunea că fiecare modificare adusă acordului inițial trebuie să urmeze procedura înregistrării, conform dispozițiilor anterior detaliate.

Care sunt cauzele de încetare ale contractului de arendare?

Contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului. De asemenea, printre cauzele de încetare ale contractului de arendă mai pot fi regăsite următoarele: încetarea contractului prin expirarea termenului, prin acordul părților, prin rezilierea pentru neexecutarea obligațiilor, prin pieirea bunului ori prin desființarea titlului arendatorului.

Pentru ce motive poate fi cerută rezilierea contractului?

Atât arendatorul, cât și arendașul. pot cere în justiție rezilierea contractului lor, pentru cauze de neîndeplinire a obligațiilor asumate în sarcina celeilalte părți. Astfel, când una dintre plăți, fără justificare, nu își îndeplinește obligațiile contractuale, cealaltă parte are la îndemână acest temei legal al încetării contractului. Pentru a rezilia un contract trebuie ca partea interesată să se adreseze instanței de judecată, cu excepția cazului în care în contract este reglementată procedura rezilierii unilaterale sau de plin drept.

Poate fi denunțat unilateral un contract de arendă și dacă da, în ce condiții?

Într-un contract de arendă încheiat pe o perioadă determinată, denunţarea unilaterală poate interveni doar dacă părţile au stabilit în cuprinsul acestuia posibilitatea unei astfel de denunţări, precum şi modul în care operează aceasta.

Într-un contract încheiat pe o perioadă nedeterminată, denunțarea unilaterală a contractului va avea loc cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz (intervalul de timp dintre manifestarea voinței părții de a desface contractul și data la care contractul urmează să înceteze efectiv ca urmare a denunțării). Partea care procedează în acest fel are, așadar, obligația de a notifica cealaltă parte, cu consecinţa faptului că prestaţiile executate nu vor putea fi supuse restituirii („ce s-a executat rămâne bun executat”).

În situația încetării unui contract de arendare prin denunțare unilaterală, un nou contract poate fi încheiat doar prin consimțământul ambelor părți, iar nu prin simpla renunțare la efectele declarației unilaterale anterioare.