Absolut totul despre vânzarea terenurilor agricole: De la lista completă a documentelor la avize necesare și posibile sancțiuni
agrointeligenta.ro -
Noua lege privind vânzarea și cumpărarea de teren agricol și forestier se aplică începând din 30 mai, dată la care normele motodologice ale actului normativ au fost publicate în Monitorul Oficial. Experții Biroului de avocatură Schoenherr România au realizat un sumar util pentru toți cei care vor tranzacționa terenuri în România conform noilor prevederi legale.
Procedura ce trebuie respectată în vederea vânzării terenurilor agricole extravilane
În vederea vânzării terenurilor agricole situate în extravilan proprietarii vânzători trebuie să respecte următoarele reguli:
– proprietarul va depune, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan însoțită de ofertă și de o serie de documente ce atestă identitatea vânzătorului și dreptul acestuia de proprietate asupra terenului (e.g. copie BI/ CI/ pașaport/ certificat constatator în cazul persoanelor juridice; copie legalizată de notarul public sau de instanţa de judecată, după caz, sau certificată pentru conformitate de către funcţionarii primăriei a actului de proprietate asupra terenului ce face obiectul ofertei de vânzare; extras de carte funciară pentru informare, emis cu cel mult 30 de zile înainte de afişarea ofertei, însoţit de extrasul de plan cadastral de carte funciară al imobilului, în condiţiile în care terenul este intabulat; hotărârea organului societar din care să rezulte acordul cu privire la vânzarea bunului aflat în proprietatea societăţii, în cazul vânzătorului persoană juridică; certificat de atestare fiscală emis de către primărie);
– primăria va afișa timp de 30 de zile oferta de vânzare la sediul său și după caz, pe site-ul primăriei;
– în această perioadă, titularii dreptului de preemțiune, respectiv coproprietarii, arendașii, proprietarii vecini (ai imobilelor care au hotar comun cu terenul supus vânzării) și statul roman, prin Agenția Domeniilor Statului (în această ordine, la preț și condiții egale) trebuie să-și exercite dreptul de preempțiune la cumpărarea terenului prin depunerea la primărie a comunicării acceptării ofertei de vânzare și a documentelor ce atestă identitatea preemptorului și calitatea acestuia de preemptor (e.g. copie BI/ CI/ pașaport/ certificat constatator în cazul persoanelor juridice; copie legalizată a actului de coproprietate, a contractului de arendă, a actului de proprietate ale terenurilor învecinate terenului supus vânzării);
– vânzătorul va alege preemptorul cumpărător cu respectarea rangului prioritar și a condițiilor privind prețul oferit de preemptori și va comunica primăriei numele acestuia. În termen de 3 zile lucrătoare, primăria va transmite dosarul către structurile teritoriale sau centrale ale Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale care vor emite avizul final sau avizul negativ cu privire la vânzare în termen de 5 zile lucrătoare, după cum urmează:
***pentru terenurile având o suprafață de până la 30 ha inclusiv, avizul se va emite de către structurile teritoriale ale Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale;
***pentru terenurile având o suprafață mai mare de 30 ha, avizul se va emite de către structura centrală a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale.
Avizul final este valabil 6 luni de la data comunicării către vânzător. Acesta va fi valabil şi ulterior împlinirii acestui termen, dacă părţile au încheiat în perioada sa de valabilitate un antecontract sau un pact de opţiune care are ca obiect terenul agricol extravilan pentru care a fost emis.
În condiţiile în care în urma verificărilor nu reiese respectarea procedurii prevăzute de lege privind exercitarea dreptului de preempţiune, se va emite un aviz negativ, care se transmite către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară competent, în vederea notării acestuia în cartea funciară a terenului agricol extravilan. Avizul negativ se radiază în baza unui aviz final pozitiv ulterior, a adeverinţei emise în vederea vânzării libere sau a unei hotărâri judecătoreşti definitive;
– în situația în care niciun preemptor nu își exercită dreptul de preempțiune, avizul va fi înlocuit de adeverința emisă de către primăria competentă.
– în cazul în care, niciunul dintre preemptori nu își exercită dreptul în vederea achiziționării terenului, proprietarul va putea să vândă liber terenul. Cu toate acestea, terenul nu poate fi vândut la un preț mai mic ori în condiții mai avantajoase decât cele prevăzute în oferta de vânzare inițială. Încălcarea acestei prevederi obligatorii atrage nulitatea relativă a contractului de vânzare. Dacă în ofertă nu este prevăzută nicio altă condiţie a vânzării în afara prețului, terenul se poate vinde în orice condiţii, cu excepţia diminuării preţului. Nu reprezintă condiţii mai avantajoase de vânzare situaţia în care suprafaţa rezultată din măsurătorile cadastrale este diferită de cea menţionată în actele de proprietate.
Încheierea contractului de vânzare a terenurilor agricole extravilane
La încheierea contractului de vânzare a terenului, notarul public va solicita vânzătorului prezentarea obligatorie și a următoarelor documente, după caz:
– adresă emisă de primării, prin care se comunică dacă este sau nu necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, după caz, avizul specific emis de către acest minister, pentru terenurile în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau relevat întâmplător (în cazul în care nu se emite avizul în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător, se consideră ca fiind un aviz favorabil);
– avizul final emis de către structura centrală sau structurile teritoriale ale Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale;
adeverinţa emisă de primărie în cazul în care vânzarea este liberă, însoţită de copia ofertei de vânzare certificată pentru conformitate de funcţionarii primăriei;
– avizul specific emis de către Ministerul Apărării Naţionale pentru terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, precum şi cele situate la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale (în cazul în care nu se emite avizul în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător, se consideră ca fiind un aviz favorabil);
Înscrierea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole extravilane
În vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit pe baza unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare sau în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public, cererea de înscriere va fi însoţită de copia legalizată a următoarelor documente:
-avizul specific emis de către Ministerul Apărării Naţionale (dacă este cazul);
-adresă emisă de primărie, prin care se comunică dacă este sau nu necesar avizul specific al Ministerului Culturii, iar, după caz, avizul specific emis de minister;
-avizul final emis de către Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale;
-antecontractul încheiat anterior pronunţării hotărârii judecătoreşti;
-declaraţia autentică pe propria răspundere a proprietarului că avizul specific al Ministerului Apărării şi/sau al Ministerului Culturii nu au fost comunicate/nu a fost comunicat în termenul de 20 de zile lucrătoare;
-adeverinţa emisă de către primării în cazul în care vânzarea terenului este liberă, însoţită de copia ofertei de vânzare certificată pentru conformitate de către funcţionarii primăriei.
În cazul în care înscrisurile de mai sus sunt menţionate în cuprinsul hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare sau în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public, nu este necesară ataşarea acestora la cererea de înscriere.
Neprezentarea acestor înscrisuri, în cazul în care nu sunt prevăzute în cuprinsul actului justificativ, atrage respingerea cererii de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate.
Sancțiuni
Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea regulilor cu privire la dreptul de preempțiune ori fără obținerea avizelor relevante din partea autorităților competente, se sancționează cu nulitatea relativă.
În plus, vânzarea terenurilor agricole fără respectarea regulilor cu privire la dreptul de preempțiune constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 50.000 RON la 100.000 RON.
Baza de date a circulației terenurilor agricole extravilane
La nivel central, respectiv judeţean, se vor înfiinţa baze de date ale circulaţiei terenurilor agricole care vor cuprinde informaţii privind:
-suprafaţa de teren agricolă situată în extravilan vândută la nivel judeţean, respectiv naţional;
-amplasamentul terenurilor;
-categoria de folosinţă a terenurilor;
-balanţa terenurilor pe categorii de folosinţă;
-preţul de vânzare.
Ordinul nr. 719/740/M.57/2.333 („Normele metodologice”) privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 68/2014 („Legea 17”) a fost publicat în Monitorul Oficial al României nr. 401 din 30.05.2014. Normele metodologice detaliază regulile și procedurile ce trebuie respectate în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, astfel cum sunt acestea sumarizate în continuare.
