Mai e valabil un contract de arendă după moartea proprietarului de teren? Iată ce spune avocatul!
agrointeligenta.ro -
Agrointeligența vă răspunde! După ce săptămâna trecută, împreună cu specialiștii Casei de Avocatură Murar și Asociații, am publicat un articol care explică termenii, procedura și actele necesare la încheierea unui contract de arendă, mai mulți fermieri ne-au rugat să venim cu un răspuns la întrebarea: ce se întâmplă cu valabilitatea unui contract de arendă atunci când arendatorul, proprietarul terenului, decedează?
Dacă aveți și alte subiecte pe care doriți să le abordăm împreună cu specialiștii din cadrul firmei de avocatură Murar și Asociații – www.avocatmurar.ro, vă rugăm să ne scrieți un e-mail la redactia@agrointel.ro sau să ne sunați pe telefonul redacției: 0744.311.359.
Situația în care valabilitatea unui contract de arendă este invocată la decesul uneia dintre părți – arendaș sau arendator, nu este străină SCPA Murar și Asociații, casă de avocatură în cadrul căreia activează specialiști și pentru spețe ce țin de sfera agricolă. Cum situația este tot mai des întâlnită din cauza vârstei înaintate a multor proprietari care au dat terenul în arendă, iată ce spun avocații despre continuarea activității agricole pe respectiva suprafață de pământ.
- Ce se întâmplă cu un contract de arendă în cazul decesului arendatorului?
- Ce se întâmplă cu un contract de arendă în cazul decesului arendatorului?
- Cine preia obligațiile arendatorului până la realizarea unei succesiuni?
- Cum se continuă contractul de arendă în cazul schimbării numelui proprietarului în acte?
- Cum se continuă contractul de arendă în cazul schimbării numelui proprietarului în acte?
- Cui i se achită valoarea arendei?
Ce se întâmplă cu un contract de arendă în cazul decesului arendatorului?
Contractul de arendă continuă să își producă efectele în cazul decesului arendatorului. Câtă vreme acordul de voințe este valabil încheiat, acesta are putere de lege între părțile contractante, iar încetarea sa poate fi realizată doar cu acordul părților sau în cazurile autorizate de lege. La moartea arendatorului, drepturile și obligațiile contractuale ce i-au aparținut vor fi transmise succesorilor săi dacă din lege, înțelegerea părților sau natura contractului nu rezultă contrariul.
Faptul nedesființării arendei în acest caz rezidă din apartenența acestui tip de contract, ca varietate, la cel de locațiune, unde art. 1820 din Codul Civil prevede faptul că locațiunea nu încetează prin moartea locatorului (în speță, arendatorul). Întrucât dispozițiile art. 1850 din Codul Civil sunt de ordine privată, părțile pot stipula expres în contract, printr-o clauză specială, faptul că la moartea arendatorului contractul încetează a mai produce efecte, în această situație decesul arendatorului ducând automat la rezilierea contractului.
Ce se întâmplă cu valabilitatea contractului de arendă, în situația decesului arendatorului?
Contractul nu își pierde valabilitatea prin decesul arendatorului, astfel încât acesta va continua să producă efecte și după acest moment, iar obligațiile asumate de către părți vor trebui să fie duse la îndeplinire conform convenției. Moștenitorii acceptanți ai arendatorului vor continua să îndeplinească obligațiile asumate de către predecesorul lor prin contractul de arendă, urmând să aibă loc dezbaterea procedurii succesorale și să fie eliberate certificate de moștenitori.
Cine preia obligațiile arendatorului până la realizarea unei succesiuni?
Ca urmare a decesului arendatorului va fi deschisă succesiunea, procedură pentru realizarea căreia vă puteți adresa instanței de judecată sau notarului public. Astfel, ca urmare a dezbaterii succesorale, se va proceda la emiterea unor certificate de moștenitori pentru persoanele care acceptă moștenirea. Până în momentul eliberării certificatelor de moștenitori și stabilirii în concret a persoanei(lor) căreia(ora) îi(le) revine dreptul de proprietate asupra bunului ce face obiectul contractului de arendare, obligațiile asumate prin contract vor fi îndeplinite de către succesibili.
Cum se continuă contractul de arendă în cazul schimbării numelui proprietarului în acte?
În cazul schimbării în acte a numelui proprietarului de teren, anticipând situația în care acesta se căsătorește și își schimbă cartea de identitate, recomandăm înscrierea modificărilor, în termen de 30 de zile de la data apariției acestora, la organul fiscal la care a avut loc înregistrarea contractului de arendă.
Cum se va face prelungirea contractului dacă ea ar fi stipulată în contractul inițial?
Efectele contractului de arendare pot fi prelungite pentru o nouă perioadă de timp, conform voinței părților, exprimată în mod explicit în cuprinsul contractului, Codul Civil prevăzând în acest sens și un caz de reînnoire de drept a arendei. Astfel, conform dispozițiilor art. 1.848 Cod Civil, contractul de arendă se reînnoiește de drept, pentru aceeași durată, fără a mai fi necesară intervenția unui nou acord de voință expres al părților, dacă niciuna dintre acestea nu a comunicat celeilalte părți, în scris, refuzul său. Acest refuz trebuie să aibă loc cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, iar atunci când obiect al arendei îl constituie terenurile cu destinație agricolă, cu cel puțin 1 an. Atunci când durata contractului de arendă este de 1 an sau mai scurtă, termenele de refuz a reînnoirii se reduc la jumătate, respectiv la 3 și la 6 luni. Cu alte cuvinte, dacă pe parcursul curgerii termenelor de mai sus, una dintre părți nu comunică celeilalte refuzul său de a reînnoi contractul de arendă, acesta va fi reînnoit de drept, pe aceeași perioadă de timp pentru care a fost stabilită inițial.
În oricare altă situație contractul de arendă va înceta fie la împlinirea termenului pentru care a fost încheiat, fie prin refuzul expres exprimat, de către oricare dintre părți, de a-l mai prelungi, conform celor amintite în paragraful anterior.
Cui i se achită valoarea arendei?
Arenda este prețul arendării, iar acesta va fi plătit de către arendaș arendatorului sau succesorului în drepturi al acestuia, căruia i-a fost atribuit dreptul de proprietate asupra bunului arendat, ca urmare a dezbaterii succesiunii (dacă sunt mai mulți moștenitori, plata arendei se va face fiecăruia dintre aceștia, proporțional cu cota-parte din teren moștenită).
